Der Besitz von Immobilien bietet in der Schweiz zahlreiche steuerliche Vorteile, aber auch bestimmte Verpflichtungen.
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Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich auf das geltende Steuersystem, dessen Reform im Herbst 2025 an der Urne angenommen wurde. Die Reform tritt voraussichtlich ab Steuerjahr 2028 in Kraft. Sie umfasst insbesondere die Abschaffung des Eigenmietwerts sowie Anpassungen bei der Abzugsfähigkeit von Hypothekarzinsen und weiteren Kosten.
Bis dahin müssen Haus- und Wohnungseigentümer weiterhin den Eigenmietwert versteuern, können jedoch diverse Abzüge geltend machen. In diesem Kapitel werden die wichtigsten steuerlichen Regelungen rund um Immobilien und Wohneigentum erläutert.
In der Schweiz müssen Hauseigentümer den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Der Eigenmietwert stellt den fiktiven Mietwert des selbst genutzten Wohneigentums dar. Auch wenn Eigentümer keine Miete zahlen, wird dieser Betrag als Einkommen angerechnet und unterliegt der Einkommenssteuer.
Der Eigenmietwert wird von den Steuerbehörden basierend auf dem tatsächlichen Marktwert des Hauses oder der Wohnung geschätzt. Dieser Wert orientiert sich an der Miete, die für eine vergleichbare Immobilie in der gleichen Region erzielt werden könnte. In der Regel wird der Eigenmietwert jährlich angepasst.
Fiktiver Mietwert der selbst genutzten Immobilie, der als Einkommen versteuert wird.
Hauseigentümer können Unterhaltskosten von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, wenn diese im Zusammenhang mit der Werterhaltung der Immobilie stehen. Es gibt jedoch Unterschiede zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Renovationen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden.
Werterhaltende Renovationen, wie beispielsweise Malerarbeiten, Reparaturen oder die Erneuerung von Dach oder Fenstern, können als Abzug geltend gemacht werden. Diese Renovationen sorgen dafür, dass die Immobilie ihren Wert behält und weiterhin bewohnbar bleibt.
Wertvermehrende Renovationen, wie z.B. der Ausbau eines Kellers oder die Erweiterung eines Hauses, führen zu einer Wertsteigerung der Immobilie. Diese Kosten können nicht als Abzug geltend gemacht werden, da sie den Wert der Immobilie erhöhen und daher nicht als blosse Erhaltungskosten anerkannt werden.
Auch wenn der Eigenmietwert versteuert werden muss, können Hauseigentümer verschiedene Abzüge geltend machen, die den steuerpflichtigen Betrag verringern. Dies umfasst unter anderem Abzüge für Renovationen, Zinsen auf Hypotheken und Unterhaltskosten.
Renovationen, Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und weitere Immobilienkosten.
Im Herbst 2025 hat das Schweizer Stimmvolk der Abschaffung des Eigenmietwerts zugestimmt. Voraussichtlich ab dem Steuerjahr 2028 entfällt somit die Besteuerung des Eigenmietwerts – im Gegenzug können Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen nicht mehr in Abzug gebracht werden. Lesen Sie mehr zu dieser wichtigen Reform und ihren Auswirkungen für Besitzer von Wohneigentum in unserem Blog-Beitrag.
Energiesparmassnahmen wie die Installation von Solarpanelen oder die Wärmedämmung von Gebäuden können ebenfalls abzugsfähig sein. Ebenso können Kosten für die Denkmalpflege von historischen Gebäuden oder die Sanierung von denkmalgeschützten Immobilien in vielen Fällen als Abzüge geltend gemacht werden, sofern sie den langfristigen Werterhalt sichern.
Energiesparmassnahmen (z.B. Solarpanels, Dämmungen) und Denkmalpflege.
Ein bedeutender steuerlicher Vorteil für Immobilienbesitzer ist der Abzug der Hypothekarzinsen. Zinskosten für Hypotheken, die auf der Immobilie lasten, können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies führt zu einer direkten Reduktion der Steuerlast und stellt einen der wichtigsten Steuerabzüge im Zusammenhang mit Wohneigentum dar.
Alle Zinsaufwendungen, die im Rahmen einer Hypothek auf das Wohneigentum anfallen, können vollständig vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies betrifft sowohl Zinsen auf die erste Hypothek als auch auf nachfolgende Hypotheken oder Eigenheimkredite, die für den Kauf oder die Renovierung der Immobilie aufgenommen wurden.
Zinsen für Hypotheken und Kredite, die für den Erwerb oder die Renovation von Wohneigentum aufgenommen wurden.
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