Politisches Risiko als Standortfaktor: Die Schweizer Wohnpolitik bleibt in Bewegung

Der Schweizer Immobilienmarkt steht regulatorisch unter Dauerspannung. Auch nach den Abstimmungen vom 14. Juni ist für Investorinnen und Investoren klar: Wer Wohnraum entwickelt oder besitzt, muss nicht nur Lage, Nachfrage und Mietertrag beurteilen, sondern zunehmend auch die politische Eingriffstiefe eines Standorts.

Ein Abstimmungssonntag mit gemischter Bilanz

Aus Investorensicht fiel der 14. Juni insgesamt positiv aus: Die nationale Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» wurde abgelehnt, ebenfalls abgelehnt wurden im Kanton Zürich drei Wohninitiativen. Gleichzeitig erhielten die Gegenvorschläge zur Wohnungs- und zur Wohnschutzinitiative eine Mehrheit, und die Stadt Luzern beschloss ein städtisches Vorkaufsrecht sowie eine aktivere Bodenpolitik. Diese Ergebnisse entschärfen einzelne Risiken, beenden die wohnpolitische Dynamik aber nicht – weitere Vorstösse sind bereits in Vorbereitung.

Regulierung ist längst Realität

Schon heute unterliegt rund ein Drittel des Mietwohnungsbestands mindestens einer Regulierung – etwa bei Kostenmiete, Vorkaufsrecht oder Mietpreisbremse. Besonders stark betroffen sind Basel-Stadt, Genf und Waadt, wo direkt in Mietzinsbildung, Sanierungen oder Ersatzneubauten eingegriffen wird. Mildere Instrumente wie eine aktive öffentliche Bodenpolitik gelten dagegen als etabliert und aus Investorensicht bisher unproblematisch. Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, ob ein Standort reguliert ist, sondern wie stark der Eingriff Bestand, Planung und Rendite trifft.

Die Regulierungsdebatte am Schweizer Immobilienmarkt läuft heiss. Wer Immobilienprojekte beurteilt, bewertet nicht nur Lage, Nachfrage und Mietertrag, sondern auch die politische Eingriffstiefe eines Standorts.

Der Referenzzins bekommt Präzisierung

Im Zentrum der laufenden Teilrevision der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) steht die zulässige Nettorendite. Bisher stützt sich die Praxis vor allem auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts, die bei einem Referenzzinssatz bis 2% einen Zuschlag von bis zu zwei Prozentpunkten erlaubt – für höhere Zinssätze fehlte bislang eine klare Regel. Die Vernehmlassung dazu lief bis zum 5. Juni 2026; nun wertet die Verwaltung die Stellungnahmen aus, bevor der Bundesrat über Inkraftsetzung entscheidet. Der Entwurf soll ein Stufenmodell einführen und zentrale Begriffe der Renditeberechnung schärfen.

Mietpreis-Initiative würde Kontrolle systematisieren

Deutlich weiter geht die Mietpreis-Initiative: Sie will missbräuchliche Mietzinse an den tatsächlichen Kosten plus einer angemessenen Rendite messen und eine automatische, regelmässige Überprüfung einführen – ein Wechsel von der heutigen Einzelfallanfechtung zu einer institutionalisierten Kontrolle. Für Investoren wären damit höhere Dokumentationsanforderungen, eine unklare Berechnungsmethodik und eine ungewisse Zahl betroffener Mietverhältnisse verbunden. Ein Abstimmungstermin steht noch nicht fest; zunächst befassen sich Bundesrat und Parlament mit der Vorlage.

Lex Koller: Ausländische Investoren im Visier

Der Bundesrat plant zudem eine Verschärfung der Lex Koller. Vorgesehen sind neue Bewilligungspflichten für Drittstaatsangehörige ohne C-Bewilligung, engere Grenzen beim Erwerb von Geschäftsimmobilien, tiefere Kontingente für Ferienwohnungen und eine erneute Bewilligungspflicht für bestimmte Immobiliengesellschaften und -fonds. Betroffen wären vor allem Betriebsliegenschaften, die als reine Kapitalanlage dienen oder vermietet werden. Über solche Liegenschaften konnten ausländisches Kapital und Fachwissen bislang relativ frei in den Schweizer Markt fliessen. Ob die Vorlage tatsächlich die angestrebte Entlastung bei der Wohnraumknappheit bringt, ist fraglich. Neue Friktionen für Kapitalflüsse und Marktliquidität erscheinen wahrscheinlicher.

Luzern als Brennpunkt

Besonders pointiert ist die Debatte in Luzern. Eine Wohnschutzinitiative fordert die Unterstellung der Stadt unter das kantonale Gesetz über die Erhaltung von Wohnraum – mit einer Schwelle von 15% Mietzinsaufschlag, ab der Sanierungen bewilligungspflichtig würden. Der Grosse Stadtrat hatte einen ähnlichen, weniger strengen Vorschlag im März 2026 abgelehnt; der Mieterinnen- und Mieterverband reichte daraufhin im Juni die schärfere Initiative ein. Ein Abstimmungstermin fehlt noch. Im Falle einer Annahme müssten Eigentümerinnen und Eigentümer bei Sanierungen, Abbrüchen und Zweckänderungen mit deutlich mehr Prüfschritten rechnen.

Kein Ende der Bewegung

Auch anderswo bleiben die Dinge in Bewegung: kommunale Mietzinskontrolle in Bern, Regulierung von Kurzzeitvermietungen in Zürich, ein Vorkaufsrecht in Zug. Die meisten dieser Vorlagen befinden sich noch in Sammlung, Ausarbeitung oder parlamentarischer Beratung – ihre Zahl allein zeigt aber, dass die Regulierungsdebatte am Schweizer Immobilienmarkt vorerst nicht abkühlt. Wer heute investiert, bewertet unweigerlich auch das politische Risiko von morgen.

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