Wer kann sich noch ein Eigenheim leisten?

Die Preise für Wohneigentum in der Schweiz kennen seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Und alles spricht dafür, dass sich daran vorerst nichts ändert.

Mit der Ablehnung der Zuwanderungsinitiative am 14. Juni 2026 bleibt einer der wichtigsten Nachfragefaktoren am Wohnungsmarkt intakt – die demografische Dynamik. Auch das Zinsumfeld bleibt trotz geopolitischer Unruhen vergleichsweise tief, während Banken im Hypothekargeschäft kompetitiv bleiben. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, was den Erwerb von Wohneigentum zusätzlich attraktiv macht. In Kombination mit knappem Angebot und begrenzter Bautätigkeit dürfte Wohneigentum auch dieses Jahr teuer bleiben – und sogar noch teurer werden.

Angesichts dieser Tendenz stellen sich immer mehr Menschen, vor allem jüngere, die Frage: Können sie sich den Traum vom Eigenheim überhaupt verwirklichen?

Eine tiefe Wohneigentumsquote mit klaren Gründen

Nur rund 36 Prozent der Schweizer Haushalte besitzen ihr Zuhause – deutlich weniger als in Deutschland (knapp 50 Prozent) oder im europäischen Durchschnitt (fast 70 Prozent). Das liegt an einem gut funktionierenden Mietmarkt, hoher Urbanisierung und einem knappen Angebot, das durch Raumplanung und begrenzte Baulandreserven zusätzlich eingeschränkt wird.

Dazu kommen strenge Finanzierungshürden: Wer eine Immobilie kaufen will, braucht mindestens 20 Prozent Eigenkapital, wovon seit 2012 mindestens die Hälfte echtes Eigenkapital ohne Pensionskassenvorbezug sein muss. Banken prüfen zusätzlich die Tragbarkeit mit kalkulatorischen Zinssätzen. Das Ergebnis: Viele Haushalte scheiden rechnerisch aus – selbst mit solidem Einkommen.

Warum Eigenkapital zur eigentlichen Stellgrösse wird

Das Einkommen lässt sich kurzfristig kaum steigern. Eigenkapital dagegen kann aktiv geplant werden – über Sparquote, Pensionskasse, Säule 3a und den Zeitpunkt, zu dem der Kapitalaufbau beginnt. Genau deshalb rückt es zunehmend ins Zentrum der Kaufentscheidung: In vielen Regionen reicht das gesetzliche Minimum von 20 Prozent längst nicht mehr, weil das Einkommen die maximal tragbare Hypothek begrenzt.

Sparen allein reicht nicht mehr aus

Ein Haushalt spart nicht auf einen fixen Preis, sondern auf ein bewegliches Ziel. Seit 2000 ist Wohneigentum in der Schweiz jährlich um rund 3,5 Prozent teurer geworden; die Preise liegen heute rund 160 Prozent höher als zur Jahrtausendwende. Die Löhne legten im selben Zeitraum nur etwa 30 Prozent zu.

Diese Kluft zeigt sich deutlich in der Zeit, die ein Musterhaushalt mit 120'000 Franken Bruttoeinkommen für den Eigenkapitalaufbau benötigt – bei einer Sparquote von 15 Prozent. 2016 waren es für ein vergleichbares Objekt gut vier Jahre. 2026 sind es bereits knapp zehn Jahre. Schreibt man den Trend bis 2036 fort, wächst die Wartezeit auf über 20 Jahre – bei einem Referenzpreis von dann rund 1,35 Millionen Franken. Kein Wunder, dass das Durchschnittsalter von Ersterwerbenden in der Schweiz bei 48 Jahren liegt, europaweit bei nur 31.

Rendite verkürzt den Weg entscheidend

Wird das Eigenkapital nicht nur angespart, sondern zusätzlich investiert, verkürzt sich der Weg zum Eigenheim spürbar – von knapp zehn auf rund acht Jahre beim heutigen Referenzobjekt. Der Effekt wächst mit dem Zeithorizont: Schon wenige Prozent Rendite können den Zeitpunkt der Finanzierbarkeit um mehrere Jahre vorziehen. Rendite ist dabei kein Selbstzweck, sondern das Mittel, um Kapitalaufbau und Kaufzeitpunkt in Einklang zu bringen.

Die Wahl der Gefässe und der Bank entscheidet mit

Nicht nur die Höhe des Eigenkapitals zählt, sondern auch, wo es aufgebaut wird. Freies Vermögen, Säule 3a und Pensionskasse unterscheiden sich in Steuerwirkung, Bezugsregeln und Fristen. Wer diese Bausteine nicht sauber koordiniert, verschenkt Steuervorteile und Finanzierungsspielraum. Auch die Bankwahl beeinflusst das Ergebnis: Einkommensteile, Eigenmittel, PK-Bezug und Verpfändung werden von Banken unterschiedlich beurteilt – derselbe Haushalt kann je nach Finanzierungsstruktur zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen kommen.

Der Weg zum Eigenheim beginnt deshalb nicht bei der Objektsuche, sondern deutlich früher: bei einer Vorsorge- und Anlagestrategie, die rechtzeitig auf den Kauf ausgerichtet ist.

Der Weg zum Eigenheim entscheidet sich nicht allein an der Sparquote. Entscheidend ist, dass Kapital früh aufgebaut, sinnvoll investiert und in den richtigen Gefässen strukturiert wird. Hinzu kommt die Finanzierung selbst: Je nach Bank kann derselbe Haushalt unterschiedlich beurteilt werden. Wer Rendite, Vorsorge und Finanzierung nicht zusammendenkt, verliert oft genau dort Zeit, wo der Markt weiterläuft.