Politische Risiken für den Schweizer Immobilienmarkt

Die anhaltende Knappheit am Mietwohnungsmarkt und die deutlich gestiegenen Mieten der vergangenen Jahre führen zunehmend zu strukturellen Anpassungen im Wohnverhalten. Nachdem die durchschnittliche Haushaltsgrösse über viele Jahre kontinuierlich gesunken war, zeichnet sich inzwischen eine Gegenbewegung ab. Junge Erwachsene verbleiben länger im Elternhaus oder kehren dorthin zurück, während Einpersonenhaushalte vermehrt Wohngemeinschaften bilden, um steigende Wohnkosten abzufedern.

Parallel dazu nimmt die Umzugsaktivität spürbar ab. Während vor der Pandemie noch rund 10.3 % der Schweizer Bevölkerung innerhalb eines Jahres den Wohnort wechselten, liegt dieser Anteil heute bei etwa 9.3 %. Was auf den ersten Blick gering erscheint, entspricht schweizweit rund 90’000 Personen weniger, die pro Jahr umziehen. Dadurch werden weniger Wohnungen frei, was die Knappheit am Mietwohnungsmarkt zusätzlich verstärkt.

Sinkende Mietermobilität in den Schweizer Städten

In städtischen Regionen ist die Umzugsaktivität traditionell höher als im ländlichen Raum. Dennoch zeigt sich auch in den Städten ein deutlicher Rückgang der Mobilität. Besonders ausgeprägt ist dieser in kleineren Städten, wo die Umzugsquote seit 2019 überdurchschnittlich stark gesunken ist. Steigende Mieten und tiefe Leerstände führen dazu, dass Haushalte Umzüge zunehmend vermeiden und bestehende Wohnsituationen länger beibehalten.

Diese sinkende Marktbeweglichkeit bleibt nicht auf den Wohnungsmarkt beschränkt. Sie erschwert die räumlich effiziente Allokation von Arbeitskräften, verlängert Pendlerwege und behindert die Integration von Zuwanderung. Gleichzeitig wird bestehende Infrastruktur stärker belastet, während Anpassungen an veränderte Bedürfnisse langsamer erfolgen. Diese gesamtwirtschaftlichen Effekte erhöhen den politischen Handlungsdruck und wirken langfristig auch nachteilig auf die Investitionsbedingungen im Immobilienmarkt.

Tatsächlich bewegt sich auf politischer Ebene einiges. So befasste sich die Stimmbevölkerung der Kantone Zürich und Bern letztes Jahr mit dem Thema mehr bezahlbare Wohnungen. Während sich die Zürcher Bevölkerung für eine Ausweitung der kantonalen Mittel für die Wohnbauförderung aussprach, nahm die Stimmbevölkerung im Kanton Bern eine Initiative an, die missbräuchliche Mietzinserhöhungen eindämmen soll.

Volksabstimmung zur «Keine 10-Millionen-Schweiz»-Initiative

Dieses Jahr kommt eine nationale Vorlage zur Abstimmung: Mit der «Keine 10-Millionen-Schweiz»-Initiative steht eine zentrale politische Weichenstellung für den Schweizer Immobilienmarkt an. Diese will das Wachstum der ständigen Wohnbevölkerung bis 2050 auf maximal zehn Millionen Personen begrenzen und greift damit direkt in die langfristige Nachfrageentwicklung am Wohnungsmarkt ein.

Nach dem bewussten Verzicht auf einen Gegenvorschlag wird die Abstimmung vom Juni zur Grundsatzfrage der künftigen Wachstumslogik der Schweiz. Bevölkerungswachstum stützt zwar Arbeitsmarkt, Wertschöpfung und fiskalische Einnahmen, verschärft aber gleichzeitig den Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt, wo Angebot, Verdichtung und Bauaktivität strukturell nicht Schritt halten. Der daraus entstehende Druck auf Mieten, Immobilienpreise und Infrastruktur ist für Haushalte unmittelbar spürbar und prägt die öffentliche Wahrnehmung stärker als langfristige Wohlstandsgewinne.

Risiko für die Immobilienwirtschaft

Unabhängig vom Abstimmungsausgang stellt die Initiative ein zentrales politisches Risiko für die Immobilienwirtschaft dar. Sie macht deutlich, dass Zuwanderung, Wohnraumnachfrage und Mietpreisentwicklung zunehmend politisch verknüpft werden und damit direkt in strategische Entscheide eingreifen. Für Investoren rückt damit weniger die kurzfristige Marktdynamik in den Fokus, sondern die wachsende Unsicherheit über die langfristigen Rahmenbedingungen von Nachfrage, Regulierung und Standortattraktivität.

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