Noch vor einem halben Jahr konnte man beim Abschluss einer neuen oder bei der Erneuerung einer bestehenden Hypothek praktisch nichts falsch machen. Nun hat sich das Blatt jedoch gewendet und alle, die vor der Entscheidung Hypothek-Abschluss stehen, sollten zumindest in den Grundzügen verstehen, wie sich ein Hypothekarzins zusammensetzt und welche Faktoren diesen beeinflussen
Der Hypothekarzins bezeichnet die Kosten, die Sie bei einer Hypothek, also der Finanzierung einer Immobilie, jährlich bezahlen müssen. Dabei werden die Zinsen jeweils in Prozent der Gesamthypothek angegeben. Ein Beispiel veranschaulicht dies:
Eine Hypothek von 2'000'000.- CHF hat einen Zinssatz von 1%. Pro Jahr müssen Sie also Hypothekarzinsen in Höhe von 20'000.- CHF zahlen, was einer monatlichen Zahlung von 1'666.70 CHF entspricht.
Einflussfaktoren auf den Hypothekarzins
Bei der Höhe des Hypothekarzinses spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Nachfolgend sind die wichtigsten davon aufgeführt:
Betrachtet man diese Einflussfaktoren, wird schnell bewusst, dass Sie nur wenige Punkte selbst beeinflussen können. Der wohl grösste Aspekt, welcher sich durch Sie steuern lässt, ist Ihre Bonität sowie Ihr Verschuldungsgrad.
Geht es um den Zustand und die Lage der zu erwerbenden Immobilie, können Sie natürlich darauf achten, dass beide Punkte positiv abschneiden. Gefällt Ihnen aber eine Immobilie, welche beispielsweise keine optimale Lage hat, so können Sie diesen Faktor selbstverständlich nicht verändern.
Geht es um das Hypothekarmodell sowie den passenden Anbieter, können Sie zwischen verschiedensten Möglichkeiten wählen. Besonders hier ist wichtig, dass Sie sich schon vorher intensiv mit Ihren aktuellen Lebensumständen sowie Ihren persönlichen Wünschen und möglichen Zinsentwicklungen auseinandersetzen. Aufgrund der Komplexität empfiehlt es sich jedoch häufig, einen unabhängigen Finanzberater miteinzubeziehen.
Der Faktor, welchen Sie überhaupt nicht beeinflussen können, ist die nationale und internationale Konjunktur, insbesondere das Zinsniveau.
Ihre persönliche Situation
Je nachdem, in welcher Lebenssituation Sie sich befinden und welche Ziele sowie Wünsche Sie anstreben, sind unterschiedliche Gründe Motivatoren für eine Investitionen in eine Immobilie. Unabhängig von den Gründen spielt die persönliche finanzielle Situation immer eine Schlüsselrolle. Denn um ein Eigenheim zu erwerben, werden in der Regel 20% des Kaufpreises in Form von Eigenmitteln vorausgesetzt. Zusätzlich muss das Eigenheim tragbar sein, was bedeutet, dass die monatlich anfallenden Kosten nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.
Hypothek im Alter
Steht die Pensionierung vor der Tür, so ändert sich auch Ihre finanzielle Situation: Häufig ist Ihre Rente aus AHV, Pensionskasse und der 3. Säule tiefer als Ihr früheres Einkommen. Dafür ist es gut möglich, dass Ihr Vermögen durch die Auszahlung einer Lebensversicherung zunimmt.
Im dritten Lebensabschnitt ist für Sie wichtig zu wissen, dass Sie bis zu Ihrem 50. Lebensjahr das gesamte Vorsorgekapital (10% müssen harte Eigenmittel sein) in der zweiten Säule für die Wohneigentumsförderung verwenden dürfen und ab dem 50. Lebensjahr nur noch die Hälfte. Es ist deshalb essenziell, dass Sie sich früh genug mit der Thematik Eigenheim und finanzielle Möglichkeiten auseinandersetzten.
Die aktuelle Entwicklung
Die weltweit steigende Inflation hat auch vor der Schweiz keinen Halt gemacht. Seit Mitte August dieses Jahres steigen die Hypothekarzinsen wieder an. Dies ist ein Instrument der Schweizer Nationalbank, um der Inflation entgegenzuwirken.
Durch die Erhöhung des Hypothekarzinses steigen auch die monatlichen Wohnkosten für Immobilienbesitzer:innen, was neue Hypothekar-Strategien hervorruft. Dies wiederum führt zu einer sinkenden Attraktivität von Wohneigentum gegenüber einer Miete.
Wie sich die Lage in Zukunft für Hypothekarnehmer:innen entwickelt, hängt stark davon ab, wie hoch die Inflation und in Folge dessen der Leitzins der Nationalbank sein werden. Es kann aber davon ausgegangen werden, dass ein solch starker Anstieg, wie dies zu Beginn des Jahres der Fall war, nicht noch einmal auftreten wird. Die Hypothekarzinsen dürften sich somit in der aktuellen Bandbreite bewegen, wobei in diesen unsicheren Zeiten in der Schweiz weiterhin mit hohen Schwankungen gerechnet werden muss.
smzh-Tipp
Gzim Hasani, CEO von smzh, rät: «Meine Empfehlung zum Abschluss oder der Erneuerung Ihrer Hypothek setzt sich aus vier Hauptkomponenten zusammen: Prüfen Sie mehrere Anbieter, setzen Sie auf die richtigen Berater, führen Sie eine Analyse Ihrer aktuellen Lebenssituation durch und lassen Sie den Immobilienwert prüfen. Selbstverständlich ist dabei der Hypothekarzins sehr wichtig, aber auch die Höhe der Amortisation und die finanzielle Flexibilität sollten mitberücksichtigt werden.»
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Die Zinsswap-Kurve reagierte auf die neuesten Inflationsdaten mit einem Rückgang, vor allem im mittleren Laufzeitbereich. Der zweijährige Swapsatz liegen derzeit bei etwa 0.35%, während der zehnjährige Swapsatz rund 0.57% erreicht. Der Abwärtstrend bei den Marktzinsen setzt sich zwar fort, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das mittlere Segment.
