Hypotheken-Radar - November 2025

Die langjährigen Zinsen fallen weiter

In ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vom September beliess die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins unverändert bei 0.00%. Das wirtschaftliche Umfeld bleibt von geopolitischen Unsicherheiten, den noch ausstehenden Verhandlungen über tiefere US-Zölle auf Schweizer Güter, einer tiefen Inflation sowie einem anhaltend starken Franken geprägt, der gegenüber dem Euro ein Mehrjahreshoch erreicht hat.

Die SNB sieht derzeit jedoch keinen Anlass, zu Negativzinsen zurückzukehren. Entsprechend ist kurzfristig von einem stabilen Leitzins bei 0.00% auszugehen, während die Zinsen am langen Ende weiter unter Druck bleiben.

Hypothekarzinsen und Eigenheimfinanzierung

Die Festhypotheken sind zuletzt leicht günstiger geworden, am stärksten bei Laufzeiten von zehn Jahren. Solche Hypotheken können derzeit, je nach Anbieter, zu Zinssätzen zwischen 1.50% und 1.80% abgeschlossen werden. SARON-Hypotheken bleiben mit rund 0.90% bis 1.20% die kostengünstigste Variante, während Festhypotheken mit zwei- bis fünfjähriger Laufzeit aktuell zwischen 1.15% und 1.40% liegen.

Das aktuelle Zinsniveau bleibt im historischen Vergleich ausgesprochen attraktiv, auch wenn es nicht mehr ganz das Tief der Pandemiezeit erreicht. Für viele Kreditnehmer, die vor einer Neuaufnahme oder Refinanzierung stehen, stellt sich die Frage, ob sie die aktuell günstigen Konditionen langfristig sichern sollen. Auch bestehende Hypothekarnehmer können den Zinssatz ihrer künftigen Anschlussfinanzierung bereits heute über eine sogenannte Forward-Hypothek fixieren – oft bis zu zwei Jahre im Voraus. Das bietet Planungssicherheit, birgt jedoch Risiken: Die Margenfestlegung ist oft intransparent und kann stark variieren. Eine unabhängige Beratung ist daher empfehlenswert, um das beste Angebot zu erhalten.

Abschaffung Eigenmietwert: Sanieren oder warten?

Mit der Annahme der Reform zur Wohneigentumsbesteuerung entfällt künftig nicht nur die Besteuerung des fiktiven Eigenmietwerts, sondern auch die Möglichkeit, Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen steuerlich abzuziehen (siehe erste Abbildung). Die neue Regelung dürfte frühestens ab dem Steuerjahr 2028 in Kraft treten, stellt Eigentümer jedoch bereits heute vor wichtige Entscheidungen. Im aktuellen Hypotheken-Radar erfahren Sie, welche strategischen Überlegungen jetzt entscheidend sind.

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Rafael Szucs, Head Key Clients & Corporates

Burak Er, Head Research & Advisory Solutions