Eigenmietwert & Sanierung

Eigenmietwert wird abgeschafft – jetzt sanieren oder warten?

Nach der Abschaffung des Eigenmietwerts steht vielen Schweizer Eigenheimbesitzern ein steuerlicher Wendepunkt bevor. Da die Reform voraussichtlich erst ab dem Steuerjahr 2028 gilt, stellt sich die Frage, ob geplante Sanierungen vorgezogen werden sollten – und wie sich diese sinnvoll finanzieren lassen. Dieser Beitrag zeigt, worauf Eigentümer jetzt achten sollten und wie sie optimal vorgehen.

Mit der im September 2025 angenommenen Reform zur Wohneigentumsbesteuerung steht eine der grössten Veränderungen im Schweizer Steuersystem seit Jahrzehnten bevor. Künftig entfällt nicht nur die Besteuerung des fiktiv berechneten Eigenmietwerts, sondern auch die Möglichkeit, Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abzuziehen.

Was nach einer administrativen Anpassung klingt, ist in Wahrheit ein Wendepunkt. Denn die Reform verändert das finanzielle Gleichgewicht zwischen Eigentum, Fremdfinanzierung und Unterhalt grundlegend. Der Eigenmietwert fällt, aber mit ihm auch der steuerliche Hebel, der nicht wenige Sanierungen bisher wirtschaftlich machte. Wer wartet, riskiert, diesen letzten Spielraum ungenutzt verstreichen zu lassen.

Die neue Regelung dürfte frühestens ab dem Steuerjahr 2028 in Kraft treten. Doch schon heute beginnen viele Eigentümerinnen und Eigentümer, ihre Sanierungsstrategie zu überdenken – und das ist auch nötig.

Aktuelles Steuersystem vs. Reform

Wer im eigenen Haus wohnt, muss heute ein fiktives Einkommen – den sogenannten Eigenmietwert – versteuern, darf dafür aber Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abziehen. In der Praxis übersteigen die steuerbaren Eigenmietwerte die möglichen Abzüge jedoch häufig, sodass Eigentümer trotz dieser Verrechnung meist zusätzlich belastet werden.

Künftig entfällt diese Verrechnung vollständig: Weder Eigenmietwert noch Schuldzinsen oder Unterhaltskosten werden künftig steuerlich berücksichtigt. Lediglich energetische und denkmalpflegerische Arbeiten bleiben je nach Kanton während einer Übergangsfrist weiterhin abzugsfähig.

Sanieren, aber rechtzeitig

Ob sich ein Vorziehen von Renovationen lohnt, hängt von der individuellen Situation ab. In den meisten Fällen dürfte es steuerlich attraktiv sein, anstehende Arbeiten noch vor Inkrafttreten der Reform umzusetzen. Ein Beispiel verdeutlicht die Grössenordnung: Ein Eigentümer plant, in den nächsten Jahren Küche und Bad zu erneuern – Gesamtkosten rund CHF 50’000. Unter dem aktuellen Steuerregime kann er, je nach Kanton und Steuersatz, bis zu CHF 17’500 an Steuern sparen. Nach Inkrafttreten der Reform entfällt dieser Vorteil vollständig.

Das Beispiel zeigt klar, wie stark die bisherige Abzugsfähigkeit Investitionsentscheidungen geprägt hat und weshalb viele Eigentümer ihre Sanierungen nun gezielt vorziehen dürften. Doch was passiert, wenn alle die gleiche Idee haben?

«Alle wollen noch schnell sanieren» – Ein Sanierungsboom mit Folgen

In der Schweiz werden jährlich Sanierungen und Renovationen im Milliardenbereich durchgeführt – Tendenz steigend. In den vergangenen zehn Jahren nahm das Umbauvolumen im Bereich der Einfamilienhäuser gemäss Schätzungen durchschnittlich um rund 4% pro Jahr zu.

Bis zum Inkrafttreten der Reform dürfte sich dieser Trend deutlich verstärken. Wüest Partner erwartet für die Übergangsphase einen sprunghaften Anstieg auf das Drei- bis Vierfache des bisherigen Wachstums – was allein im Jahr 2026 einem Plus von 14% bis 17% entspräche.

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer werden die letzten Jahre der steuerlichen Abzugsfähigkeit nutzen wollen. Kurzfristig dürfte das zu Engpässen und Preissteigerungen bei Handwerksbetrieben und Bauleistungen führen – insbesondere in den Bereichen Heizung, Sanitär, Dach und Innenausbau.

Am stärksten wird der Effekt voraussichtlich im letzten Steuerjahr vor Inkrafttreten der Reform spürbar sein – aufgrund eines Last-Minute-Boom, der Handwerkskapazitäten und Lieferketten stark beanspruchen dürfte.

Wer wartet, riskiert erst dann zu reagieren, wenn es zu spät ist.

Sanierung und Renovation: jetzt planen, bevor alle anderen es tun

Auch wer seine Sanierung erst in zwei Jahren umsetzen möchte, sollte nicht warten, bis der Markt überhitzt. Wenn zehntausende Eigentümer gleichzeitig renovieren wollen, werden Handwerksbetriebe auf Monate hinaus ausgebucht sein und jene, die noch Kapazitäten haben, werden ihre Preise selbstbewusst ansetzen.

Wer früh plant, sichert sich nicht nur bessere Konditionen, sondern auch die freie Wahl der Partner. Gute Handwerker und Planer sind selten spontan verfügbar. Eine saubere Vorbereitung – von der Zustandsanalyse über Offerten bis zur Terminplanung – schafft Planungssicherheit und verhindert Stress, wenn alle anderen gleichzeitig loslegen.

Denn eines ist absehbar: Wer zu spät kommt, zahlt mehr, wartet länger und verliert Gestaltungsspielraum.

Renovationen können mühsam sein und erfordern eine sorgfältige Planung – von der Budgetierung und Auswahl der Handwerker bis zur Finanzierung und steuerlichen Absetzbarkeit. Erfahren Sie, worauf Sie achten sollten, damit Ihr Projekt reibungslos verläuft.

Wie finanziere ich eine Sanierung ohne ausreichende Eigenmittel?

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer wissen zwar, dass eine Sanierung nötig wäre – doch oft scheitert es nicht am Willen, sondern an den finanziellen Möglichkeiten. Eine neue Küche, ein Bad oder eine energetische Erneuerung kosten schnell 30’000 bis 40’000 Franken. Für die meisten Haushalte ist es kaum realistisch, solche Beträge vollständig aus Eigenmitteln zu tragen, ohne ihre Reserven aufzubrauchen.

Doch fehlende Liquidität muss kein Hindernis sein. Wer seine Liegenschaft rechtzeitig prüfen lässt, kann häufig den bestehenden Hypothekarrahmen erweitern. Banken zeigen sich insbesondere bei wertsteigernden oder energetischen Sanierungen offen, weil solche Investitionen den Energieverbrauch senken, die Substanz erhalten und den Marktwert der Immobilie erhöhen.

Entscheidend ist, dass Marktwert und Tragbarkeit eine Erhöhung zulassen. In vielen Fällen kann so eine umfassendere Sanierung umgesetzt werden, ohne das Eigenkapital übermässig zu belasten.

Sanierung als Chance zur Neuordnung der Finanzierung

Wer im Zuge einer Sanierung über eine Hypothekarerhöhung nachdenkt, sollte die Gelegenheit nutzen, die gesamte Finanzierung zu überprüfen. Eine Sanierung ist oft der ideale Zeitpunkt, bestehende Kreditstrukturen neu zu verhandeln – insbesondere, wenn ohnehin eine Anpassung des Hypothekarvolumens ansteht.

Ein Vergleich verschiedener Offerten kann sich doppelt lohnen: Zum einen lassen sich bessere Konditionen sichern, zum anderen kann eine Refinanzierung mit höherem Volumen zusätzliche Liquidität schaffen, etwa für umfassendere Sanierungen oder ergänzende Investitionen.

Viele Eigentümer stellen dabei fest, dass sich mit einer Neuordnung gleich mehrere Probleme lösen lassen – von der Zinsbelastung bis zur finanziellen Flexibilität in den kommenden Jahren.

Berechnen Sie in wenigen Schritten Ihre Belehnung, Tragbarkeit und monatlichen Kosten – und erfahren Sie, ob Ihre Hypothek finanziell tragbar ist. Interessieren Sie sich dafür, wie sich die Zinsen voraussichtlich entwickeln und welche Themen für Hypothekarnehmerinnen und -nehmer aktuell besonders relevant sind? Lesen Sie unsere Einschätzung im Hypotheken-Radar.

Öffentliche Fördermittel – hilfreich, aber kein Selbstläufer

Energetische Sanierungen werden in der Schweiz auf allen Ebenen gefördert – von Bund, Kantonen und Gemeinden. Wer seine Liegenschaft nach GEAK-Standard erneuert oder nachweislich den CO₂-Ausstoss reduziert, kann von Subventionen in Höhe von mehreren tausend Franken profitieren.

Doch die Förderlandschaft ist komplex. Zuständigkeiten, Kriterien und Fristen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Viele Gesuche müssen vor Baubeginn eingereicht und mit detaillierten Nachweisen ergänzt werden. Wer zu spät ist oder unvollständige Unterlagen einreicht, verliert schnell den Anspruch.

Fördermittel sind daher keine Garantie, sondern eine Chance – für jene, die sich früh informieren und ihre Sanierung gezielt auf förderfähige Komponenten ausrichten. Richtig genutzt, können Subventionen die Gesamtkosten um 10% bis 20% senken.

Beispiel: So kann eine Sanierung finanziert werden

Um es am Ausgangsbeispiel zu zeigen: Eine geplante Sanierung im Umfang von CHF 50’000 kann unter Einbezug von öffentlichen Fördermitteln, Hypothekarerhöhung und steuerlicher Abzugsfähigkeit mit Eigenmitteln von nur rund 19’000 CHF realisiert werden.

Die abgebildeten Beiträge basieren auf Erfahrungswerten und können je nach Fall variieren. Doch das Beispiel zeigt: Wer verschiedene Quellen kombiniert und frühzeitig plant, kann deutlich mehr erreichen, als die eigene Liquidität zunächst vermuten lässt.

Fazit: Die Reform kommt – die Vorbereitungen sind freiwillig, die Folgen nicht

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist mehr als eine Steueranpassung; sie verändert die finanzielle Logik von Wohneigentum grundlegend. Wer seine Sanierung strategisch plant, profitiert doppelt: heute von letzten steuerlichen Vorteilen und morgen von stabileren Kosten.

Das Zeitfenster zum Agieren ist begrenzt: Bis 2028 bleibt Spielraum, um Sanierungen steuerlich zu optimieren und Projekte zu realisieren, bevor der erwartete Nachfrageschub einsetzt. Wer jetzt handelt, verschafft sich Planungssicherheit – und vermeidet, später unter Zeit- und Kostendruck entscheiden zu müssen.

Wir begleiten Sie bei Planung, Finanzierung und Umsetzung

Ob Werterhalt, Komfortgewinn oder steuerlich optimale Umsetzung: Sanierungen sind ein komplexes Zusammenspiel aus Planung, Finanzierung und Timing. Unsere Expertinnen und Experten unterstützen Sie dabei, Ihre Situation ganzheitlich zu prüfen, die passende Finanzierungsstrategie zu entwickeln und die Weichen frühzeitig richtig zu stellen.

Sprechen Sie mit uns, bevor Sie investieren. Damit Ihre Sanierung nicht nur schöner, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll wird.