Was bedeutet Vermögensverwaltung Immobilien?

Vermögensverwaltung Immobilien bedeutet, Immobilien als zentralen Bestandteil des Gesamtvermögens strategisch zu verwalten.

Da es sich um reale Sachwerte handelt, erfordert die professionelle Vermögensverwaltung von Immobilien spezielles Know-how in Bewertung, Bewirtschaftung und Entwicklung. Sie umfasst den gesamten Lebenszyklus – vom Erwerb von Grundstücken und Objekten über Neubau und Umbau bis hin zu Vermietung, Betrieb und Instandhaltung.

Eine ganzheitliche Vermögensverwaltung Immobilien verfolgt das Ziel, Erträge, Wertsteigerung und Liquidität optimal aufeinander abzustimmen. Sie schafft damit nicht nur laufende Erträge, sondern entwickelt das Portfolio aktiv weiter – durch datenbasierte Entscheidungen, marktgerechte Anpassungen und eine klare strategische Ausrichtung auf langfristigen Werterhalt und Wachstum.

Wer seine Immobilien im Rahmen der eigenen Vermögensverwaltung selbst betreut, muss zahlreiche Disziplinen gleichzeitig abdecken, was oft zeit- und ressourcenintensiv ist und selten zu optimalen Ergebnissen führt.

Kurzüberblick Modelle

In der professionellen Vermögensverwaltung Immobilien werden diverse Aufgabenbereiche unterschieden, die je nach Strategie und Anlegertyp kombiniert oder delegiert werden können.

Asset Management (strategisch):

Das Asset Management bildet die strategische Ebene der Immobilien-Vermögensverwaltung. Es umfasst die Planung und Steuerung des gesamten Portfolios – von der Definition der Anlagestrategie über Kauf- und Verkaufsentscheidungen bis zur Finanzierung und ESG-Integration. Ziel ist es, die Performance und den langfristigen Wert der Immobilien zu optimieren und die Kapitalstruktur effizient zu gestalten.

Property Management (operativ):

Das Property Management bildet die operative Ebene der Vermögensverwaltung Immobilien. Es beinhaltet alle Aufgaben der laufenden Bewirtschaftung: Vermietung, Mietermanagement, Inkasso, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltung und technische Betreuung der Liegenschaften. Der Fokus liegt auf der Sicherung stabiler Erträge und einer hohen Mieterzufriedenheit.

Reporting & Controlling:

Ein professionelles Reporting ist ein zentraler Bestandteil der Vermögensverwaltung Immobilien. Es schafft Transparenz über Erträge, Kosten, Leerstände und Kapitalbindungen und bildet die Grundlage für fundierte Entscheidungen.

Durch regelmässige Performance-Analysen und Benchmark-Vergleiche wird sichergestellt, dass das Immobilienvermögen im Einklang mit den definierten Anlagezielen entwickelt wird.

Mandatstypen:

Bei der Vermögensverwaltung Immobilien können Eigentümer zwischen zwei Grundformen wählen. Beim diskretionären Mandat werden Entscheidungen vollständig an den Vermögensverwalter delegiert, der innerhalb definierter Zielvorgaben handelt. Beim beratenden Mandat bleibt die Entscheidungshoheit beim Eigentümer, der auf Grundlage von Empfehlungen handelt.

Kostentreiber:

Die Kosten einer professionellen Vermögensverwaltung Immobilien hängen von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen die Mandatsstruktur (All-in oder modular), Leerstände, Mietausfallrisiken, Instandhaltungsaufwand, Capex-Planung, Zinsbindungen sowie bei Auslandsimmobilien auch Währungsrisiken. Eine klare Kosten- und Renditeplanung ist daher zentral.

Kosten vollständig erklärt

Die Kosten einer professionellen Vermögensverwaltung Immobilien setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen. Ihre Höhe hängt von der Art des Mandats, der Grösse und Komplexität des Portfolios sowie von Standort und Nutzung der Objekte ab.

Asset Management

Für die strategische Steuerung des Immobilienportfolios fallen in der Regel 0.50 – 1.50 % p. a. des Portfoliowerts an. Diese Gebühr deckt Leistungen wie Portfolioanalyse, Strategieentwicklung, Finanzierungsmanagement, Reporting und Performanceüberwachung ab.

Property Management

Die operative Bewirtschaftung kostet üblicherweise 3 – 10 % der Jahresnettomiete, abhängig vom Umfang der Leistungen (Vermietung, Inkasso, Abrechnung, technische Betreuung). Grössere oder standardisierte Portfolios erzielen häufig tiefere Sätze.

Transaktionskosten

Beim Erwerb oder Verkauf von Immobilien fallen einmalige Kosten an, die in der Regel 0.5 – 1.0 % des Kaufpreises betragen. Dazu zählen vor allem Maklerhonorare und Due-Diligence-Prüfungen. Notariats- und Grundbuchgebühren kommen zusätzlich hinzu und variieren je nach Ortschaft und Kanton teils deutlich. Diese Aufwendungen sollten über die geplante Halteperiode verteilt berücksichtigt werden, um die Gesamtrendite realistisch zu beurteilen.

Betriebs- und Instandhaltungskosten (Opex/Capex): Laufende Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten variieren je nach Alter, Zustand und Nutzung der Immobilie.

Hinzu kommen werterhaltende (Opex) und wertsteigernde Investitionen (Capex), die für langfristige Stabilität und Marktwertsteigerung entscheidend sind.

Finanzierungskosten

Die Zinsbelastung und die Kreditmarge bilden den grössten Hebel auf den Cashflow. Zinsbindung, Amortisationspläne und Belehnung beeinflussen die Gesamtrendite wesentlich. Ein aktives Zins- und Liquiditätsmanagement ist daher zentraler Bestandteil der Vermögensverwaltung.

Steuern und Abgaben

Je nach Kanton fallen in der Schweiz unterschiedliche Steuern an, wie etwa Liegenschafts-, Handänderungs- oder Grundstückgewinnsteuern. Diese sollten in die Total Cost of Ownership (TCO) einbezogen werden, um die tatsächliche Nettorendite korrekt zu beurteilen.

FAQ

Welche Vorteile bietet eine externe Vermögensverwaltung Immobilien gegenüber Eigenmanagement?

Professionelle Anbieter verfügen über Marktzugang, Daten, Prozesse und Fachwissen, die im Eigenmanagement oft fehlen. Dadurch lassen sich Leerstände reduzieren, Renditen stabilisieren und Investitionsentscheide objektiver treffen – bei gleichzeitig geringerem Zeitaufwand für den Eigentümer.

Welche Kosten fallen bei der Vermögensverwaltung Immobilien üblicherweise an?

Je nach Portfolio und Leistungsumfang liegen die Gesamtkosten meist zwischen 0.5 % und 1.5 % des Marktwerts pro Jahr. Sie setzen sich aus Asset-Management-Gebühr, Property-Management-Kosten sowie Betriebs- und Instandhaltungsaufwand zusammen. Finanzierungskosten und Steuern werden separat betrachtet.

Wie unterscheidet sich ein All-in- von einem modularen Honorar?

Ein All-in-Honorar deckt sämtliche Leistungen in einer Pauschale ab, während beim modularen Modell einzelne Bausteine separat verrechnet werden. Für den Vergleich empfiehlt sich die Umrechnung beider Modelle in eine Effektivquote auf den Portfoliowert über die gesamte Halteperiode.

Benötige ich eine Bewilligung, um Immobilien professionell verwalten zu lassen?

Für direkt gehaltene Immobilien ist keine spezielle Bewilligung nötig. Kollektive Anlagevehikel wie Immobilienfonds oder strukturierte Mandate unterliegen jedoch dem Kollektivanlagengesetz (KAG/CISA) und benötigen eine FINMA-Bewilligung.

Wie erkenne ich meine Nettorendite im Reporting?

Im Reporting werden die Renditen meist als Cash-on-Cash oder IRR (Internal Rate of Return) ausgewiesen. Eine aussagekräftige Nettorendite berücksichtigt alle Kosten – inklusive Capex, Gebühren und Finanzierung – und zeigt den realen Kapitalertrag.

Welche Steuern und Abgaben fallen bei Immobilien an?

Je nach Kanton gelten unterschiedliche Regelungen. Relevant sind insbesondere die Liegenschaftssteuer, die Handänderungssteuer beim Kauf sowie die Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf. Die Systeme können monistisch oder dualistisch ausgestaltet sein.

Ab welcher Summe lohnt sich eine professionelle Vermögensverwaltung Immobilien?

Eine professionelle Verwaltung wird in der Regel ab einem Portfoliowert von rund 5–10 Mio. CHF wirtschaftlich sinnvoll. Ab dieser Grössenordnung übersteigen die Effizienz- und Renditevorteile meist die laufenden Verwaltungskosten.

Wie oft sollte die Immobilienstrategie überprüft werden?

Eine Überprüfung empfiehlt sich mindestens einmal pro Jahr oder bei wesentlichen Marktveränderungen. So lassen sich regionale Gewichtungen, Zinsstrategien und Investitionspläne an neue Rahmenbedingungen anpassen und Chancen frühzeitig nutzen.

Fazit

Die Vermögensverwaltung Immobilien umfasst den gesamten Lebenszyklus von Immobilien und somit diverse Disziplinen. Infolge ihrer Komplexität lohnt es sich oft, die Verwaltung an einen professionellen Anbieter zu delegieren. Dieser stellt sicher, dass Kosten, Risiken und Capex sauber, strategisch und langfristig erfolgreich gemanagt werden.