Der Schweizer Immobilienmarkt hat 2025 ein starkes Jahr hinter sich. Die Preise für Wohneigentum sind erneut deutlich gestiegen. Auf Basis der Transaktionspreise lagen die Preisniveaus per drittem Quartal bereits rund 3 bis 4 % über dem Vorjahr. Vor dem Hintergrund historisch tiefer Zinsen, anhaltender Zuwanderung und eines weiterhin ausgeprägten Eigenheimwunsches stellt sich die Frage, ob diese Faktoren in den kommenden Jahren automatisch in einen weiteren Immobilienboom münden.

Die Antwort fällt differenziert aus. Einige strukturelle Spannungen deuten darauf hin, dass ein solcher Boom keineswegs selbstverständlich ist.

Kaufen ist deutlich attraktiver als mieten und dürfte es auch bleiben

Ein zentraler Treiber der jüngsten Preisentwicklung ist die deutlich gestiegene ökonomische Attraktivität von Wohneigentum gegenüber dem Mietwohnen. Seit dem Rückgang der Hypothekarzinsen im Jahr 2024 liegen die monatlichen Wohnkosten für Eigentümer, abhängig von Finanzierungsform und Eigenmittelanteil, in den meisten Fällen unter den vergleichbaren Mietkosten. Bei vergleichbaren Objekten fallen die laufenden monatlichen Kosten beim Kauf je nach Finanzierungsstruktur rund 20 bis 25 % tiefer aus als die entsprechenden Mietkosten.

Wir schliessen derzeit eine Leitzinserhöhung der SNB im kommenden Jahr aus und erwarten auch bei Festhypotheken mit langen Laufzeiten keinen substanziellen Zinsanstieg. In Kombination mit der anhaltenden Knappheit am Mietwohnungsmarkt und weiter steigenden Mieten dürfte der Kostenvorteil von Wohneigentum gegenüber dem Mietwohnen bestehen bleiben.

Transaktionsaktivität nimmt weiter zu

Dank stabiler Zinsen und der gestiegenen Attraktivität von Wohneigentum treten wieder mehr Käufer am Markt auf. Dass diese Käufer auch bereit und in der Lage sind, die geforderten Preise zu bezahlen, zeigt sich daran, dass im Jahr 2025 wieder mehr Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen tatsächlich verkauft wurden. Gleichzeitig sind die Preise weiter gestiegen.

Insgesamt ist dies ein positives Signal für den Markt: Käufer und Verkäufer finden wieder häufiger zueinander, wodurch der Markt insgesamt liquider wird. Die Nachfrage ist derzeit stärker als das Angebot, was sich in steigenden Preisen widerspiegelt. Bleibt dieses Ungleichgewicht bestehen, wie es in der Vergangenheit der Fall war, dürften die Wohneigentumspreise weiter stetig steigen.

Bankfinanzierung wird zur strukturellen Hürde

Nachfrageseitig wird der Markt weiterhin durch eine solide konjunkturelle Entwicklung und anhaltende Zuwanderung gestützt. Beide Faktoren haben sich zwar etwas abgeschwächt, bleiben aber insgesamt wirksam, weshalb die Risiken auf der Nachfrageseite begrenzt scheinen. Die zentrale Hürde verlagert sich vielmehr auf die Finanzierung: In vielen Fällen scheitert der Kauf nicht am Interesse der Käufer, sondern schlicht daran, dass Banken die gewünschte Hypothekenhöhe nicht gewähren.

Wenn Preise schneller steigen als Einkommen und Ersparnisse

Steigen Immobilienpreise schneller als Einkommen und Ersparnisse, kommen zwangsläufig immer weniger Käufer infrage. Seit der Pandemie sind die Immobilienpreise gemäss Transaktionspreisindizes je nach Region um rund 20 bis 40 % gestiegen. Diese Entwicklung ist deutlich vom Lohnwachstum der meisten Schweizer Haushalte entkoppelt.

Das ist nicht nur frustrierend für Sparer, deren Kapital bei Sparzinsen nahe null kaum wächst, sondern hat auch direkte Auswirkungen auf die Bankfinanzierung. Viele potenzielle Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass Banken grundsätzlich bis zu 80 % des Kaufpreises finanzieren. Entsprechend werden Sparziele für das Eigenheim festgelegt.

Kostet dasselbe Objekt heute rund 20 % mehr, reicht ein proportional höheres Eigenkapital nicht aus. Bei unverändertem Einkommen kann der Preisanstieg von rund 180’000 CHF nicht zu einem Grossteil über eine höhere Hypothek finanziert werden, da die Tragbarkeit aus Sicht der Bank nicht mehr gegeben ist. Stattdessen muss nicht nur der gesamte Mehrpreis, sondern sogar ein darüberhinausgehender Betrag mit zusätzlichem Eigenkapital gedeckt werden. Grund dafür ist, dass mit dem höheren Kaufpreis auch die kalkulatorischen Unterhalts- und Nebenkosten steigen, was die maximal zulässige Höhe der Hypothek weiter reduziert.

Vermarktung wird anspruchsvoller

Zwar lassen sich solche Verzögerungen aktuell teilweise durch eine zwischenzeitliche Vermietung überbrücken. Für Investoren, die unter Zeitdruck stehen, stark fremdfinanziert sind oder mit knappen Gewinnmargen kalkulieren, kann dies jedoch rasch zu einem relevanten Risiko werden.

Deshalb ist es bei Promotionsprojekten entscheidend, die relevanten Käufergruppen wirtschaftlich zu verstehen und auf einer sauberen Entscheidungsgrundlage zu planen, damit der angestrebte Verkaufspreis innerhalb eines realistischen und planbaren Zeitrahmens realisiert werden kann. Ebenso ist es für potenzielle Käufer, die in absehbarer Zeit Wohneigentum erwerben möchten, zentral, ihre finanzielle Situation frühzeitig von Fachpersonen prüfen zu lassen und die Finanzierungsmöglichkeiten mit Blick auf die Hypothek realistisch abzuklären, um unerwartete Einschränkungen zu vermeiden.