Eigenkapital für den Immobilienkauf: Wie viel ist notwendig?

Der Traum vom Eigenheim beginnt mit einer Zahl – dem Eigenkapital. Ob Eigentumswohnung in der Stadt, Einfamilienhaus am See oder Zuhause auf dem Land – wer hierzulande eine Immobilie kaufen möchte, steht rasch vor der entscheidenden Frage: Wie viel Eigenkapital brauche ich und woher kann es stammen?

Gerade in Zeiten steigender Zinsen, hoher Baukosten und knapper Wohnangebote ist die richtige Finanzierungsstrategie entscheidend. Das Eigenkapital bildet das Fundament jeder Hypothek – es signalisiert Stabilität gegenüber der Bank und schafft Sicherheit für Sie.

Mit der passenden Struktur und einer realistischen Planung wird aus dem Traum vom Eigenheim ein erreichbares Ziel. Die smzh ag begleitet Sie dabei von der ersten Budgetplanung bis zur Eigentumsübertragung – unabhängig, transparent und ganzheitlich.

1. Warum Eigenkapital so wichtig ist, wenn man Immobilien kaufen möchte

Das Eigenkapital ist der Grundstein jeder Immobilienfinanzierung. Es zeigt, dass Sie Verantwortung übernehmen – und reduziert zugleich Ihr Zinsrisiko und die laufende Belastung.

Gleichzeitig beeinflusst es die Tragbarkeit, die Hypothek und Ihre steuerliche Situation.

Faustregel: Wer in der Schweiz Immobilien kaufen will, muss klare Eckwerte beachten:

• Der Kaufpreis muss zu mindestens 20 % mit Eigenkapital finanziert werden.
• Mindestens 10 % davon müssen aus sogenannten harten Mitteln stammen – also aus Ersparnissen, Wertschriften oder der Säule 3a.
• Die restlichen 10 % dürfen aus der 2. Säule (Pensionskasse) via WEF-Bezug oder Verpfändung finanziert werden.

Beispiel:

• Kaufpreis CHF 1’000’000 → Eigenkapital CHF 200’000

Davon:

• CHF 100’000 aus Ersparnissen / Wertschriften / Säule 3a
• CHF 100’000 aus Pensionskassenguthaben

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto tiefer fällt Ihre monatliche Zinsbelastung aus – und desto robuster ist Ihre Finanzierung auch bei steigenden Hypothekenzinsen.

2. Quellen für Eigenkapital

Wer Immobilien kaufen möchte, kann das notwendige Eigenkapital aus verschiedenen Quellen bereitstellen. Wichtig ist, die Mittel sinnvoll zu kombinieren – mit Blick auf Flexibilität, Steuern und langfristige Liquidität.

Tipp: Wer Eigenkapital aus der Pensionskasse oder durch Erbvorbezug nutzt, sollte steuerliche und erbrechtliche Konsequenzen stets mit einer Fachperson prüfen. Die smzh ag unterstützt Sie dabei mit einer ganzheitlichen 360°-Beratung, die Finanzierung, Vorsorge, Steuern und Nachlassfragen harmonisch aufeinander abstimmt.

3. Verhältnis von Eigenkapital und Hypothek

Wie viel Eigenkapital Sie einbringen, bestimmt direkt, wie hoch Ihre Hypothek ausfallen darf – und damit auch Ihre monatliche Belastung. Die Schweizer Banken folgen dabei klaren Vorgaben, die über den reinen Eigenkapitalanteil hinausgehen.

Doch die Höhe der Hypothek hängt nicht allein vom Eigenkapital ab – entscheidend ist die Tragbarkeitsrechnung der Bank. Diese prüft, ob Sie sich die Immobilie auch bei einem kalkulatorischen Zins (meist 4,5–5 %), plus Nebenkosten und Amortisation leisten könnten.

An diesem Punkt scheitern heute viele Kaufvorhaben: Nicht das fehlende Eigenkapital, sondern die strengen Tragbarkeitsvorgaben der Banken werden zunehmend zur Hürde. Ausnahmen werden kaum mehr gemacht.

Tipp: Je höher Ihr Eigenkapital, desto besser fällt Ihre Tragbarkeit aus – und desto geringer ist Ihr Risiko bei steigenden Zinsen. Die smzh ag unterstützt Sie dabei, Ihre individuelle Tragbarkeit realistisch einzuschätzen und zeigt, welche Finanzierungsmodelle sich unter heutigen Bedingungen tatsächlich umsetzen lassen.

4. Tragbarkeit und Amortisation richtig planen

Beim Immobilienkauf entscheidet nicht nur das Eigenkapital über den Erfolg der Finanzierung, sondern auch die sogenannte Tragbarkeit – also die Frage, ob Sie sich das Objekt auch langfristig leisten können. Die Banken wenden dazu ein einheitliches, konservatives Berechnungsmodell an:

Selbst wenn die Hypothekarzinsen aktuell tief sind, muss die Finanzierung auch bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5–5 % tragbar bleiben.

Was die Bank prüft

Für die Tragbarkeitsberechnung werden drei Hauptkomponenten berücksichtigt:

Die gesamte jährliche Belastung darf nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Das heisst: Bei einem Einkommen von CHF 180'000 liegt die maximale Tragbarkeit bei rund CHF 60'000 pro Jahr.

Beispielrechnung (Kaufpreis CHF 1'000'000)

Kalkulatorische Belastung gemäss Bankvorgaben (5 % Stresszins)

Damit die Finanzierung bewilligt wird, verlangt die Bank in der Regel ein Bruttoeinkommen von mindestens CHF 180'000 pro Jahr (≈ CHF 15'000/Monat).

Amortisation: Direkte oder indirekte Rückzahlung

Tipp: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts und dem Wegfall der steuerlichen Zinsabzüge wird die Tragbarkeit künftig zu einer realen Budgetfrage statt zu einer steuerlichen Optimierung. Die smzh ag simuliert deshalb bereits heute verschiedene Zins- und Steuer-Szenarien, damit Ihre Finanzierung langfristig tragbar bleibt – auch unter den neuen Rahmenbedingungen.

5. Steuerliche & rechtliche Aspekte

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur Finanzierung und Zinsen im Blick behalten, sondern auch die steuerlichen und rechtlichen Folgen kennen. Diese können sich je nach Kanton deutlich unterscheiden und wirken sich direkt auf die Tragbarkeit und Liquidität aus.

Steuern beim Immobilienkauf

Tipp: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt künftig auch der Zinsabzug – dadurch verändert sich die steuerliche Dynamik des Wohneigentums grundlegend. Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sollte diese Entwicklung in seine langfristige Finanzplanung einbeziehen.

Rechtliche Planung und Vorsorge

Gerade bei Eigenheimen, die gemeinsam gekauft oder vererbt werden sollen, spielt die rechtliche Absicherung eine zentrale Rolle.

Achten Sie darauf, dass Themen wie

• Erbvertrag
• Testament
• Ehe- oder Konkubinatsvertrag
• sowie allfällige Schenkungen oder Erbvorbezüge

klar geregelt und schriftlich festgehalten sind. Das schützt nicht nur Ihre Investition, sondern auch Ihre Angehörigen.

Wichtig: Erbvorbezüge oder Schenkungen können steuerliche Folgen haben. Die Höhe der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ist kantonal unterschiedlich – hier lohnt sich eine frühzeitige Koordination mit uns. Die smzh ag betrachtet diese Aspekte stets ganzheitlich: Finanzen, Steuern, Vorsorge und Erbrecht werden harmonisch aufeinander abgestimmt, damit Ihr Eigentum nicht nur heute, sondern auch in Zukunft sicher bleibt.

6. smzh Praxisbeispiel & Fazit

In der Praxis zeigt sich, dass viele Kaufinteressierte nicht am Eigenkapital, sondern an der Tragbarkeitsrechnung der Banken scheitern. Das theoretische Modell rechnet mit 5 %, während die effektive Belastung aktuell deutlich tiefer liegt.

Der Unterschied von über CHF 2 000 pro Monat zeigt, wie stark sich die Wahrnehmung von „leistbar“ und „banktragbar“ unterscheiden kann.

Warum smzh den Unterschied macht

Die smzh ag begleitet Käuferinnen und Käufer ganzheitlich – weit über die reine Berechnung hinaus:

• Strukturiert Eigenmittel und Hypotheken so, dass sie sowohl bewilligungsfähig als auch langfristig flexibel bleiben.
• Bereitet Finanzierungsdossiers professionell für Banken auf – inklusive aller relevanten Unterlagen, Analysen und Nachweise.

Dadurch erhöhen sich die Bewilligungschancen spürbar, und die smzh ag kann bei Zinssätzen, Laufzeiten und Kreditbedingungen gezielt verhandeln – stets im Interesse der Kundinnen und Kunden.

• Berücksichtigt steuerliche Entwicklungen, etwa den Wegfall des Zinsabzugs infolge der Abschaffung des Eigenmietwerts (ab 2028/2029).
• Integriert Vorsorge-, Absicherungs- sowie Nachlass- und Erbschaftsplanung, damit alle finanziellen und rechtlichen Aspekte harmonisch ineinandergreifen.

So entsteht kein Flickwerk einzelner Lösungen, sondern ein rundes, strategisch abgestimmtes Gesamtkonzept – finanziell tragbar, steuerlich vorausschauend und auf die individuelle Lebensplanung zugeschnitten.

Fazit: Mehr als Zahlen – ein Stück Lebensplanung

Ein Eigenheim ist kein Produkt, sondern ein Ziel mit Emotionen, Verantwortung und Weitblick. Mit der Erfahrung, Neutralität und Marktkenntnis der smzh ag wird der Traum vom Eigentum realistisch, planbar und nachhaltig.