Finanzierung Eigenheim: So nutzen Sie Ihr Vorsorgevermögen

Der Traum vom eigenen Heim ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel. Doch die Finanzierung Eigenheim stellt oft eine grosse Herausforderung dar. Eine Möglichkeit, diesen Traum zu verwirklichen, besteht darin, das eigene Vorsorgevermögen clever einzusetzen. Dabei spielen Altersvorsorge, Pensionskasse und Eigenkapital eine entscheidende Rolle bei der Realisierung des Wohneigentums.

In diesem Artikel wird beleuchtet, wie man sein Vorsorgevermögen optimal für die Finanzierung des Eigenheims nutzen kann. Es werden die rechtlichen Grundlagen der Wohneigentumsförderung erläutert, der Prozess und die Folgen eines Vorbezugs aus der 2. Säule erklärt und die Möglichkeit der Verpfändung von Pensionskassenguthaben aufgezeigt. Zudem wird der Einsatz der Säule 3a beim Immobilienkauf betrachtet und Tipps zur Finanzplanung mit Vorsorgegeldern gegeben.

Die verfassungsmässige Grundlage der vorsorgefinanzierten Wohneigentumsförderung findet sich in Art. 111 Abs. 4 BV, wonach der Bund in Zusammenarbeit mit den Kantonen die Selbstvorsorge, namentlich durch Massnahmen der Steuer- und Eigentumspolitik, fördert. Gestützt auf Art. 108 BV ist der Bund zur Förderung des privaten Wohneigentums verpflichtet.

Bundesverfassung und WEF-Verordnung

Dem Bundesrat wurde durch Art. 30g lit. a BVG die Kompetenz erteilt, Bestimmungen über die Definition des zulässigen Verwendungszwecks und des Begriffs ‹Wohneigentum für den eigenen Bedarf› auf Stufe der Ausführungsverordnung zu erlassen . Die Bestimmungen der Verordnung über die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge (WEFV) haben sowohl für den obligatorischen Teil gemäss BVG als auch für den überobligatorischen Teil gemäss OR Geltung.

Anspruchsvoraussetzungen

Art. 1 Abs. 1 WEFV nennt abschliessend die zulässigen Verwendungszwecke, für die die Mittel der beruflichen Vorsorge verwendet werden dürfen:

1. den Erwerb und die Erstellung von Wohneigentum (lit. a),

2. die Beteiligung am Wohneigentum (lit. b),

3. die Rückzahlung von Hypothekardarlehen (lit. c).

Verwendungszwecke der Gelder

Der Begriff des Erwerbs und der Erstellung umfasst den Kauf von Wohneigentum wie auch Investitionen am Wohneigentum. Die Mittel aus der beruflichen Vorsorge haben auch zum Zweck, die Erhaltung des Werts eines Wohnobjekts wie auch die Wohnqualität sicherzustellen, da die Liegenschaft insbesondere in Hinblick auf die Erzielung eines angemessenen Verkaufspreises regelmässig instandgesetzt werden muss.

Demzufolge dürfen Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge nicht nur für den Erwerb eines Wohnobjekts, sondern auch für werterhaltende oder wertvermehrende Investitionen, namentlich Renovations- und Umbauarbeiten, getätigt werden. Das Bundesamt für Sozialversicherungen (BSV) hat sich dahingehend geäussert, dass beispielsweise die Installation von Sonnenkollektoren zur Strom- und Warmwassergewinnung oder zum Heizen des Wohnraums wertvermehrenden Charakter aufweist und sich folglich mittels eines Vorbezugs finanzieren lässt .

Demgegenüber darf der gewöhnliche Unterhalt des Wohneigentums, welcher der Erhaltung der Liegenschaft in gebrauchsfähigem Zustand dient, nicht durch einen Vorbezug aus der beruflichen Vorsorge finanziert werden. Der gewöhnliche Unterhalt ist für sich allein nicht geeignet für die Liegenschaft einen Mehrwert zu generieren.

Um den Erwerb von Wohneigentum zum eigenen Bedarf zu finanzieren, kann die versicherte Person ihr Vorsorgeguthaben teilweise oder vollständig beziehen. Der Vorbezug kann dabei als Eigenmittel für den Erwerb oder die Erstellung von Wohneigentum eingesetzt werden; er kann aber auch für die Rückzahlung eines Hypothekardarlehens, für den Erwerb von Beteiligungen am Wohneigentum oder die Finanzierung von Renovationen oder wertvermehrenden Investitionen verwendet werden [6]. Mit dem Vorbezug kann hingegen einzig das von der versicherten Person und ihrer Familie selbstbewohnte Wohneigentum (Haus oder Wohnung) finanziert werden. Die Finanzierung einer Zweitwohnung ist ausgeschlossen [6].

Die versicherte Person kann ihr Vorsorgeguthaben nur für eine einzige Immobilie aufs Mal einsetzen. Der Mindestbetrag für den Vorbezug beträgt 20'000 Franken [6]. Ist die versicherte Person verheiratet oder lebt sie in eingetragener Partnerschaft, so ist der Bezug nur zulässig, wenn ihr Ehegatte, ihre eingetragene Partnerin oder ihr eingetragener Partner schriftlich zustimmt [6].

Antragstellung und Fristen

Ein Vorbezug kann alle 5 Jahre geltend gemacht werden [6]. Es gibt zudem eine Begrenzung nach Alter 50: Versicherte, die das 50. Altersjahr überschritten haben, dürfen höchstens die Freizügigkeitsleistung, auf die sie im 50. Altersjahr Anspruch gehabt hätten, oder die Hälfte der Freizügigkeitsleistung im Zeitpunkt des Bezuges in Anspruch nehmen.

Der Vorbezug muss spätestens 3 Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen (vorbehältlich einer günstigeren Regelung im Reglement der Vorsorgeeinrichtung) geltend gemacht werden. Die Vorsorgeeinrichtung kann in ihrem Reglement vorsehen, dass bei Unterdeckung, solange diese andauert, die Verpfändung, der Vorbezug und die Rückzahlung zeitlich eingeschränkt, betragsmässig reduziert oder ganz verweigert werden können.

Auswirkungen auf Vorsorgeleistungen

Mit dem Bezug werden die zukünftigen Vorsorgeleistungen gekürzt. Um eine Einbusse des Vorsorgeschutzes durch eine Leistungskürzung bei Tod oder Invalidität zu vermeiden, bietet die Vorsorgeeinrichtung eine Zusatzversicherung an oder vermittelt eine solche.

Rückzahlungspflichten

Bei Veräusserung des Wohneigentums muss der bezogene Betrag zurückbezahlt werden. Die Übertragung des Wohneigentums an einen vorsorgerechtlich Begünstigten (beispielsweise an ein minderjähriges Kind, an den Ehegatten oder an den Ex-Ehegatten, welcher die Voraussetzungen von Art 19 BVG et 20 BVV 2 erfüllt) löst dagegen keine Rückzahlungspflicht aus. Die begünstigte Person wird jedoch rückzahlungspflichtig, wenn sie das Wohneigentum an einen nichtbegünstigten Dritten weiterveräussert.

Zurückbezahlt werden muss der bezogene Betrag nicht nur bei Veräusserung an eine nichtbegünstigte Person, sondern auch, wenn Rechte an diesem Wohneigentum eingeräumt werden, die wirtschaftlich einer Veräusserung gleichkommen (beispielsweise Errichtung einer Nutzniessung). Will die versicherte Person jedoch den aus einer Veräusserung des Wohneigentums erzielten Erlös im Umfang des Vorbezugs innerhalb von zwei Jahren wiederum für ihr Wohneigentum einsetzen, so kann sie diesen Betrag auf eine Freizügigkeitseinrichtung überweisen, und sie ist nicht zur Rückzahlung verpflichtet, wenn der Erlös aus der Veräusserung innerhalb dieser Zweijahresfrist effektiv in ein neues Wohneigentum reinvestiert wird.

Die Pflicht zur Rückzahlung (obligatorische Rückzahlung) und das Recht auf Rückzahlung (freiwillige Rückzahlung) bestehen bis zur Entstehung des reglementarischen Anspruchs auf Altersleistungen, bis zum Eintritt eines anderen Vorsorgefalls oder bis zur Barauszahlung der Freizügigkeitsleistung. Der Mindestbetrag für eine Rückzahlung beträgt 10'000 Franken.

Bei einer Verpfändung von Pensionskassenguthaben bleibt das Geld in der Pensionskasse und dient dem Gläubiger als Sicherheit. Im Gegensatz zum Vorbezug werden die Vorsorgeleistungen nicht geschmälert, solange es nicht zur Pfandverwertung kommt.

Funktionsweise und Vorteile

Die Verpfändung von Pensionskassenguthaben ermöglicht es, zusätzliches Fremdkapital für den Kauf von Wohneigentum zu erhalten. Die Bank gewährt in der Regel eine Hypothek von bis zu 90 Prozent des Liegenschaftswerts statt den üblichen 80 Prozent. Die Zusatz-Hypothek, die mit dem verpfändeten Pensionskassengeld gesichert ist, muss allerdings wie eine zweite Hypothek innert 15 Jahren vollständig amortisiert werden.

Zu den Vorteilen der Verpfändung zählen:

• Keine Leistungseinbussen im Alter oder bei Tod

• Höhere, vom steuerpflichtigen Einkommen abziehbare Hypothekenzinsen

• Je nach Kreditgeber tiefere Hypothekenzinsen

• Keine Steuerfolgen, da keine Auszahlung erfolgt

• Einkäufe in die Pensionskasse weiterhin möglich

Risiken bei Zahlungsausfall

Das verpfändete Pensionskassenguthaben dient der Bank als Sicherheit. Kommt der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nach, beispielsweise durch Nichtbezahlen der Hypothekarzinsen, kann die Bank auf das verpfändete Geld zugreifen. In diesem Fall der Pfandverwertung treten dieselben Konsequenzen auf wie beim Vorbezug.

Vergleich zum Vorbezug

Auf den ersten Blick kostet eine Verpfändung deutlich mehr als der Vorbezug des Pensionskassenguthabens aufgrund der höheren Zinskosten und Amortisationsraten. Berücksichtigt man jedoch die Auswirkungen auf Steuern und Vorsorge, kann eine Verpfändung sogar oft günstiger sein als ein Vorbezug.

Wer das Pensionskassenguthaben nur verpfändet, profitiert von folgenden Vorteilen gegenüber dem Vorbezug:

• Mehr Schuldzinsen können steuerlich geltend gemacht werden

• An den versicherten Leistungen ändert sich nichts

• Weiterhin freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse möglich

Allerdings bringt die Verpfändung im Vergleich zum Vorbezug auch Nachteile mit sich:

• Kein zusätzliches Eigenkapital und somit keine Reduktion der Hypothekarbelastung

• Risiko der Pfandverwertung bei Zahlungsausfall

Die Entscheidung zwischen Vorbezug und Verpfändung hängt von der persönlichen Situation und dem individuellen Sicherheitsbedürfnis ab. Eine sorgfältige Prüfung der optimalen Lösung unter Berücksichtigung aller Konsequenzen ist ratsam.

Die Säule 3a dient hauptsächlich der privaten Altersvorsorge, kann aber auch für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum eingesetzt werden. Im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) ist es möglich, Gelder aus der gebundenen Vorsorge für den Erwerb, die Renovation oder den Umbau des Eigenheims sowie für die Amortisation einer bestehenden Hypothek zu nutzen. Dabei können die Mittel aus der Säule 3a entweder vorbezogen oder verpfändet werden.

Flexibilität und Grenzen

Ein Vorbezug aus der Säule 3a ist alle fünf Jahre möglich und unterliegt keinem Mindestbetrag. Teilbezüge können bis fünf Jahre vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters getätigt werden. Eheleute oder eingetragene Partner/innen haben unabhängig voneinander Anrecht auf ihr Kapital.

Durch den Einsatz von Säule-3a-Geldern kann das vorhandene Eigenkapital erhöht und somit die Hypothek gesenkt werden, was zu einer Reduktion der Hypothekarzinsen führt. Allerdings sind dadurch auch weniger Steuerabzüge möglich.

Steuerliche Behandlung

Bei der Auszahlung von Geldern aus der Säule 3a fällt eine reduzierte Kapitalbezugssteuer an, die getrennt vom übrigen Einkommen erhoben wird. Die Besteuerung von Vorsorgegeldern unterscheidet sich regional stark [11]. Nach einem Bezug ist keine Rückzahlung möglich, und es kann weiterhin nur der jährliche Maximalbetrag in die Säule 3a eingezahlt werden.

Strategien zur Optimierung

Eine Alternative zum Vorbezug ist die Verpfändung des Säule-3a-Guthabens zugunsten einer Hypothek. Dabei bleibt das Kapital in der Vorsorge und generiert weiterhin Erträge. Durch die Verpfändung wird zusätzliches Fremdkapital ermöglicht, was zu höheren Schuldzinsen führt, die steuerlich abzugsfähig sind. Das Altersguthaben wird nicht geschmälert und steht bei der Pensionierung in vollem Umfang zur Verfügung.

Bei der Entscheidung zwischen Vorbezug und Verpfändung sind Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen:

Vorbezug Kapital Säule 3a Verpfändung Kapital Säule 3a + höheres Eigenkapital + höheres Fremdkapital möglich + tiefere Hypothek + reduzierte Steuerbelastung + kleinere Hypothekenzinsbelastung + Altersguthaben wird nicht geschmälert + Verzinsung des Kapitals in der Säule 3a läuft weiter - bezogenes Kapital muss versteuert werden - höhere Zinslast - geringere Steuerabzüge - nur möglich, wenn Tragbarkeit bei höheren Hypothekarzinsen gegeben - keine Rückzahlung möglich - Risiko der Pfandverwertung - tieferes Kapital bei Pensionierung Häufig wird zunächst Kapital aus der Säule 3a zur Deckung der Eigenmittel eingesetzt. Reicht dies nicht aus, können zusätzlich Gelder aus der Pensionskasse (2. Säule) für die Finanzierung von Wohneigentum genutzt werden.

Eine umfassende Finanzplanung ist der Schlüssel, um das eigene Vorsorgevermögen optimal für die Finanzierung des Eigenheims einzusetzen. Dabei gilt es, die persönliche Situation genau zu analysieren, eine passende Finanzierungsstrategie zu entwickeln und mögliche zukünftige Szenarien zu berücksichtigen.

Analyse der persönlichen Situation

Zu Beginn der Finanzplanung steht eine gründliche Analyse der eigenen finanziellen Verhältnisse. Dazu gehört eine Aufstellung aller Vermögenswerte, insbesondere der Guthaben in der zweiten und dritten Säule sowie weiterer Ersparnisse. Auch die Einkommenssituation, bestehende Verbindlichkeiten und die langfristige Budgetplanung müssen in die Betrachtung einfliessen.

Ein wichtiger Aspekt ist die Prüfung der Tragbarkeit. Die monatlichen Wohnkosten sollten in der Regel 33% des Haushaltseinkommens nicht übersteigen. Hierbei sind neben Hypothekarzinsen und Amortisation auch Nebenkosten wie Unterhalt, Versicherungen und Steuern zu berücksichtigen.

Entwicklung einer Finanzierungsstrategie

Auf Basis der persönlichen Ausgangslage kann eine individuelle Finanzierungsstrategie entwickelt werden. Ein zentraler Punkt ist die Entscheidung, in welchem Umfang Vorsorgegelder für die Finanzierung eingesetzt werden sollen.

Grundsätzlich können bis zu 10% des Kaufpreises aus der zweiten Säule (Pensionskasse) für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum verwendet werden. Gelder aus der dritten Säule (3a) können in unbegrenzter Höhe eingebracht werden. Dabei ist zwischen Vorbezug und Verpfändung abzuwägen:

Vorbezug Verpfändung Erhöhung des Eigenkapitals Erhöhung des Fremdkapitals Reduktion der Hypothek Höhere Zinslast Steuerfolgen durch Kapitalbezug Keine direkten Steuerfolgen Rückzahlungspflicht bei Verkauf Risiko der Pfandverwertung Tiefere Altersleistungen Alterskapital bleibt erhalten Ein Mix aus Eigenmitteln, Vorsorgegeldern und Fremdkapital ermöglicht oft die optimale Finanzierung. Dabei sollten die 3. Säule der 2. Säule vorgezogen werden, um Einbussen bei den Vorsorgeleistungen zu vermeiden.

Berücksichtigung zukünftiger Szenarien

Bei der Finanzplanung dürfen mögliche Veränderungen der persönlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht ausser Acht gelassen werden. So kann sich die Einkommenssituation durch Familienzuwachs, Stellenwechsel oder Arbeitslosigkeit ändern. Auch steigende Zinsen können die Tragbarkeit beeinflussen.

Es empfiehlt sich daher, verschiedene Szenarien durchzuspielen und entsprechende Reserven einzuplanen. Eine konservative Kalkulation und regelmässige Überprüfung der Finanzplanung schaffen Sicherheit.

Letztlich geht es darum, die Finanzierung langfristig solide aufzustellen und gleichzeitig die Altersvorsorge nicht zu vernachlässigen. Eine professionelle Beratung durch einen Finanzexperten kann helfen, die individuell passende Strategie zu finden und umzusetzen.

Die Finanzierung des Eigenheims mit Vorsorgevermögen bietet vielfältige Möglichkeiten, um den Traum vom eigenen Zuhause zu verwirklichen. Die Nutzung von Geldern aus der zweiten und dritten Säule hat einen bedeutenden Einfluss auf die Realisierbarkeit des Immobilienkaufs. Dabei spielen sowohl der Vorbezug als auch die Verpfändung eine wichtige Rolle, wobei jede Option ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich bringt. Eine gründliche Analyse der persönlichen Situation und eine sorgfältige Finanzplanung sind unerlässlich, um die optimale Strategie zu finden.

Letztendlich geht es darum, eine ausgewogene Balance zwischen der Finanzierung des Eigenheims und der langfristigen Altersvorsorge zu finden. Eine kluge Nutzung des Vorsorgevermögens kann den Weg zum Eigenheim ebnen, ohne dabei die finanzielle Sicherheit im Alter zu gefährden. Es lohnt sich, verschiedene Szenarien durchzuspielen und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die individuell passende Lösung zu ermitteln. So kann der Traum vom Eigenheim Wirklichkeit werden, ohne die Zukunft aus den Augen zu verlieren.

Wie hoch ist der maximale Betrag, den man aus der Pensionskasse für den Kauf eines Eigenheims entnehmen kann?

• Je nach Alter und Guthaben in der Pensionskasse können unterschiedliche Beträge entnommen werden. Zum Beispiel kann bei einem Guthaben von 240'000 Franken im Alter von 60 Jahren bis zu 120'000 Franken für Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden. Bei einem Guthaben von 100'000 Franken im Alter von 50 Jahren kann ebenfalls die Hälfte entnommen werden.

Welcher Anteil des Kaufpreises muss beim Immobilienkauf mindestens aus eigenen Mitteln stammen?

• Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie müssen aus Eigenkapital finanziert werden, das nicht aus der zweiten Säule (Pensionskasse) stammt. Wer bereits Wohneigentum besitzt, kann sein Vorsorgeguthaben nutzen, um Hypothekarschulden zu reduzieren.

Wie sollte man die Finanzierung eines Hauses idealerweise gestalten?

• Es ist empfehlenswert, einen möglichst hohen Anteil des Kaufpreises durch Eigenkapital zu finanzieren. Dies kann beispielsweise durch Bausparverträge , Termingelder, Aktien, Sparbücher oder Fondsparpläne geschehen. Mindestens die Kaufnebenkosten sollten durch Eigenkapital gedeckt sein, um günstigere Finanzierungskonditionen zu erhalten.

Wie viel Eigenkapital wird empfohlen, um eine Immobilie zu finanzieren?

• Für den Kauf einer Immobilie wird empfohlen, 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Ein höherer Eigenkapitalanteil ist jedoch vorteilhafter, da dies die Notwendigkeit eines Kredits reduziert und somit die Gesamtkosten der Finanzierung senkt.