Der Schweizer Immobilienmarkt als stabile Insel

Während in vielen Regionen der Welt kriegerische Konflikte, geopolitische Spannungen und zeitweise ausgeprägte Marktvolatilität herrschen, präsentiert sich der Schweizer Immobilienmarkt weiterhin wie eine stabile Insel. Er zeigt sich bemerkenswert widerstandsfähig gegenüber globalen Turbulenzen und bleibt für Investoren ein unverändert attraktiver Zufluchtsort, gestützt durch die Rückkehr zu einem Tiefzinsumfeld und die anhaltende Knappheit am Wohnungsmarkt, wo die Leerstandsquote zuletzt lediglich rund 1 % betrug.

Angesichts des starken Kapitalzuflusses und der unzureichenden Neubauaktivität dürfte es eine Frage der Zeit sein, bis Mehrfamilienhäuser einen spürbaren Preisschub erfahren.

Euphorie an den Kapitalmärkten spitzt sich weiter zu

Institutionelle Investoren wie Pensionskassen, Versicherungen und Vermögensverwalter intensivieren im Umfeld tieferer Zinsen die Suche nach verlässlichen Erträgen und verlagern ihren Fokus entsprechend auf den Schweizer Immobilienmarkt. Das Rendite-Risiko-Profil zeigt sich derzeit ausgesprochen günstig: Die Leerstände im Mietwohnungsmarkt sind sehr tief, das Mietniveau ist hoch, und die Bauaktivität bleibt trotz einzelner Impulse strukturell unzureichend. Vor diesem Hintergrund hat die Investorennachfrage im Jahr 2025 nochmals deutlich zugenommen, und es wurde in erheblichem Umfang zusätzliches Kapital für Immobiliengefässe eingesammelt. Damit liegt 2025 nicht nur über dem Vorjahr 2024, sondern übertrifft auch die Jahre 2021 und 2020 klar.

Immobilienindizes ziehen an, Agios steigen deutlich

Das starke Investoreninteresse zeigt sich nicht nur in den enormen Kapitalerhöhungen, sondern auch in der Preisentwicklung kotierter Immobilienfonds und -aktien. Die beiden zentralen Schweizer Immobilienindizes – der SWIIT (kotierte Immobilienfonds) und der SREAL (kotierte Immobilienaktien) – haben das Jahr 2025 mit einer Wertsteigerung von jeweils über 10 % abgeschlossen. Parallel dazu hat sich das Agio, also die Differenz zwischen Marktkapitalisierung und Nettoinventarwert, deutlich ausgeweitet und liegt bei Immobilienfonds im Durchschnitt bei knapp 40 % und bei Immobilienaktien bei über 25 %.

Immobilienwerte steigen, Ankaufsrenditen sinken

Erfolgreiche Kapitalerhöhungen sind für Fondsmanager zwar positiv, bedeuten jedoch zugleich, dass das neue Kapital zeitnah investiert werden muss. Da die Bauaktivität aufgrund struktureller Hürden – regulatorische Auflagen, begrenztes Bauland und teilweise tiefe Projektmargen – kaum zunimmt, bleibt das Angebot knapp. Entsprechend fliesst ein grosser Teil des Kapitals in Bestandsobjekte, was die Preise weiter erhöht. Mehr Kapital bei begrenzter Angebotsausweitung bedeutet, dass die Wertsteigerung bestehender Objekte tendenziell stärker ausfällt. Die Transaktionspreise haben sich inzwischen von den Korrekturen der vergangenen Jahre erholt. Angesichts attraktiver Ertragsaussichten und der erneut expansiven Geldpolitik der SNB spricht vieles dafür, dass sich der langfristige Aufwärtstrend wieder fortsetzt.

Steigende Mieterträge erhöhen den Wert von Mehrfamilienhäusern unmittelbar. Zusätzlich wirkt ein zweiter Mechanismus: die Ankaufsrendite. Sie entspricht vereinfacht formuliert dem inversen Kurs-Gewinn-Verhältnis an der Börse und zeigt, wie viel Investoren für einen Franken Mietertrag zu bezahlen bereit sind. Sinkt die Ankaufsrendite, zahlt der Markt höhere Preise für den gleichen Ertrag – selbst dann, wenn sich operativ kaum etwas verändert hat. Genau das ist derzeit der Fall: Tiefere Zinsen und ein ausgeprägter Nachfrageüberhang haben bereits 2025 zu sinkenden Ankaufsrenditen geführt. Da die Nachfrage voraussichtlich auch 2026 hoch bleibt, dürften die Ankaufrenditen im Jahr 2026 etwas weiter zurückgehen und zusätzliche Preissteigerungen begünstigen.

Sollten die Banken ihre Kreditvergabe zusätzlich lockern, würde dies den Kreis potenzieller Käufer weiter vergrössern und die Rahmenbedingungen für Investoren nochmals deutlich verbessern.

Lockerung der Bankfinanzierungen für 2026 zu erwarten

Die vergangenen Jahre waren geprägt von einer restriktiven Kreditvergabe für Renditeimmobilien und Bauprojekte. Steigende Zinsen, der Wegfall der Credit Suisse und die Umsetzung von Basel III führten zu einer sehr vorsichtigen Risikopolitik. Inzwischen hat sich der Hypothekarmarkt stabilisiert, und mehrere Faktoren sprechen für eine breitere Kreditverfügbarkeit im Jahr 2026.

Das Hypothekarvolumen entwickelte sich nahezu spiegelbildlich zum Leitzins: Mit steigenden Zinsen brach die Kreditvergabe ein, während sinkende Zinsen zuletzt wieder zu einem klaren Wachstum geführt haben. Treiber dieser Erholung sind unter anderem die Rückkehr günstiger Kundeneinlagen und sinkende Einlagenmargen.

Um ihre Rentabilität zu sichern, werden die Banken sehr wahrscheinlich ihr Kreditvolumen 2026 ausweiten, aber auch mehr Risiko aufnehmen müssen, was insbesondere mehr Kredite für Renditeimmobilien und auch Bauprojekte heissen würde. Das Kreditangebot dürfte damit deutlich zunehmen, auch wenn das Pricing vorerst anspruchsvoll bleiben dürfte.

Ausblick 2026: Ein starkes Anlagejahr für Mehrfamilienhäuser

Die wichtigsten Fundamentalfaktoren deuten darauf hin, dass Mehrfamilienhäuser auch 2026 vor einem ausgesprochen starken Anlagejahr stehen: Hohe Nachfrage, stabile Erträge, sinkende Finanzierungskosten und eine anhaltende Renditekompression schaffen ein Umfeld, in dem weitere Preissteigerungen sehr wahrscheinlich sind.