Aktuelle Beurteilung des Immobilienmarktes

Executive Summary

Marktumfeld: Die starke Nachfrage nach Mietwohnungen und Wohneigentum wird von der positiven Wirtschaftslage und der Zuwanderung gestützt. Erste Anzeichen einer Belebung der Bauaktivität sind erkennbar, doch das Angebot bleibt begrenzt.

Marktsegment Eigenheim: Sinkende Finanzierungskosten treiben die Transaktionspreise weiter nach oben. Der Nachfrageüberhang unterstützt diesen Trend, doch die Kreditvergabekriterien der Banken begrenzen die Preisbereitschaft der Käufer.

Marktsegment Renditeimmobilien: Am Transaktionsmarkt für Renditeimmobilien vollzieht sich eine aktive Neupositionierung der Marktteilnehmer, da die Ängste vor steigenden Zinsen und erheblichen Preisbewertungskorrekturen nahezu verschwunden sind. Während neuere Immobilien in beliebten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden und hohe Preisbereitschaft erfordern, bieten Liegenschaften mit Lagedefiziten und Sanierungsbedarf potenzielle Preisvorteile.

Marktsegment Mieten: Der hypothekarische Referenzzinssatz dürfte dank den rückläufigen Hypothekarzinsen in absehbarer Zeit sinken, wobei über den Zeitpunkt kein Konsens herrscht. Die Angebotsmieten steigen weiterhin an, und dieser Trend dürfte sich voraussichtlich fortsetzen.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Schweizer Wirtschaft erweist sich weiterhin als widerstandsfähig und verzeichnete im zweiten Quartal ein Wachstum von 0.50 Prozent, nachdem im ersten Quartal bereits 0.30 Prozent erreicht wurden. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung der Industriebranchen, die rund ein Viertel zum BIP beitragen. Gemessen am Industrieproduktionsindex konnte eine positive Abkoppelung von anderen Volkswirtschaften beobachtet werden, was auf eine robuste Produktionsleistung hinweist. Der Dienstleistungssektor hingegen blieb stabil, jedoch hat sich die Konsumentenstimmung im Vergleich zum Vorjahr weiter aufgehellt, was auf optimistische Aussichten hindeutet. Obwohl die Arbeitslosenquote in den letzten Monaten leicht gestiegen ist, bleibt sie weiterhin moderat und bewegt sich auf dem Niveau der Vorkrisenjahre.

Angebot und Nachfrage

Laut dem Bundesamt für Statistik hat die Schweiz Ende Juni die Marke von neun Millionen Einwohnern überschritten. Die hohe Nachfrage nach der Schweiz als Lebensstandort gibt dem Arbeitsmarkt und der Wirtschaft positive Impulse, belastet jedoch zunehmend die Infrastruktur. Ein Beispiel dafür ist der Wohnungsmarkt: Die Leerstandsquote sank von 1.15 Prozent im Vorjahr auf 1.08 Prozent. In 18 von 26 Kantonen ging der Leerstand zurück, und in 21 Kantonen herrscht eine Wohnungsknappheit. Besonders bei Mietwohnungen sank der Leerstand um 3'800 Einheiten, während leerstehende Wohneigentumseinheiten um 1'000 zunahmen.

Auf der Angebotsseite gibt es kurzfristig keine grossen Hoffnungsschimmer, insbesondere auf dem Mietwohnungsmarkt, auf dem die Angebotsmieten weiter steigen. Ermutigende Zeichen zeigen sich jedoch im Bausektor: Im zweiten Quartal nahm die Anzahl der Baubewilligungen zu. Der Trend stabilisierender Baukosten und sinkender Zinsen macht Bauinvestitionen angesichts der starken Nachfrage wieder attraktiv. Allerdings lässt sich diese Entwicklung nicht unmittelbar in ein grösseres Wohnungsangebot übersetzen, da die Baugesuche erst noch genehmigt werden müssen.

Preisausblick Eigenheim

Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser und Wohneigentum sind im Schweizer Durchschnitt im zweiten Quartal 2024 leicht gestiegen, während die Liquidität auf dem Niveau des Vorjahres blieb. Die gesunkenen Finanzierungskosten und die stabile wirtschaftliche Lage verstärken den Nachfrageüberhang, was auch in den kommenden Quartalen zu moderat steigenden Eigenheimpreisen führen dürfte. Gleichzeitig agieren Banken strenger bei der Tragbarkeit und Bewertung, was die Kaufkraft der Käufer einschränkt. Da die Eigenheimpreise in den letzten Jahren schneller als die Einkommen und Ersparnisse gestiegen sind, weichen viele auf Eigentumswohnungen aus, die noch erschwinglicher sind. Ein Einfamilienhaus bleibt dennoch der Traum vieler, weshalb auch in diesem Segment weiterhin steigende Preise zu erwarten sind.

Renditeimmobilien

Am Transaktionsmarkt für Renditeimmobilien vollzieht sich eine aktive Neupositionierung der Marktteilnehmer, da die Ängste vor steigenden Zinsen und erheblichen Preisbewertungskorrekturen nahezu verschwunden sind. Nach einem Jahr, in dem Unsicherheiten Kapitalerhöhungen stark behinderten, nutzen einige indirekte Immobilienanlagegefässe, wie Fonds und Anlagestiftungen, die aktuelle Marktlage strategisch, um ihre Wachstumsziele zu verfolgen. Es wurden bereits erfolgreiche Kapitalerhöhungen realisiert, und zahlreiche weitere sind angekündigt. Diese Mittel fliessen hauptsächlich in den Bestandsausbau, den Erwerb neuer Liegenschaften sowie die Optimierung der Fremdfinanzierung.

Während neuere Immobilien in beliebten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden und hohe Preisbereitschaft erfordern, bieten Liegenschaften mit Lagedefiziten und Sanierungsbedarf potenzielle Preisvorteile. Dieser Trend dürfte aufgrund des anhaltenden Käuferinteresses fortbestehen. Investoren, die sich zu Nachhaltigkeitskriterien verpflichtet haben, müssen entscheiden, ob sie ungeeignete Objekte veräussern oder in diese investieren, was mit Risiken in den Bereichen Prozess, Genehmigung und Baukosten verbunden ist. Wo eine Sanierung wirtschaftlich sinnvoll ist, wird sie häufig umgesetzt. Überwiegen jedoch die Risiken den Nutzen, tendieren Portfolioverwalter dazu, solche Objekte abzustossen und in neuwertige Immobilien zu investieren, was der Strategie des „Capital Recycling“ entspricht. Private Investoren, die weniger strengen Kriterien unterliegen, treten bei weniger nachhaltigen, aber wirtschaftlich rentablen Objekten als potenzielle Käuferschaft auf.

Die Preisindizes für direkte Wohn-Renditeimmobilien zeigen eine stabile Preisentwicklung. Auch die gehandelten Titel börsenkotierter Immobilienanlagen haben sich deutlich erholt. Der Rückgang der Zinsen, insbesondere für lange Laufzeiten, sowie positive makroökonomische Fundamentalfaktoren deuten auf ein attraktives Börsenjahr für viele Anlagen hin.

Mietwohnungsmarkt

Die Kluft zwischen Angebots- und Bestandsmieten dürfte sich weiter vergrössern, was bestehenden Mietern finanziell zugutekommen könnte. Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt im September bei 1.75 Prozent, während der durchschnittliche Zinssatz 1.67 Prozent beträgt. Angesichts der sinkenden Hypothekarzinsen wird eine Senkung des Referenzsatzes auf 1.50 Prozent erwartet. Über den Zeitpunkt herrscht jedoch Uneinigkeit: Die ZKB beispielsweise prognostiziert eine Anpassung erst 2026, während Raiffeisen diese spätestens bis März 2025 erwartet – eine Einschätzung, die wir teilen. Mieter könnten dann eine Mietreduktion von rund 3 Prozent verlangen.

Für Mieter, die umziehen möchten, ist die wachsende Diskrepanz jedoch nachteilig. Der verstärkte Lock-in-Effekt hält viele davon ab, ihre Wohnung zu wechseln, was die Fehlallokation von Wohnraum verschärft und die Wohnungssuche weiter erschwert. Günstige Mietangebote sind weiterhin selten, und trotz einer möglichen Zunahme der Bautätigkeit wird das Angebot die Nachfrage voraussichtlich nicht decken. Dieser Nachfrageüberhang lässt die Angebotsmieten weiter steigen. Im zweiten Quartal verzeichnete der Angebotsmietindex von Wüest Partner einen Anstieg von 1.2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was einem jährlichen Zuwachs von 6.4 Prozent entspricht – besonders stark in Regionen wie Zürich und der Innerschweiz.